个人二手住房交易办税解读（一）

（如遇新政策规定，以新政策规定为准）

交易类型：转让购买的住房

一、需要提供的资料：

1.《房屋所有权证》原件（查验无误后退还）及复印件；

2.购房合同正本原件（查验无误后退还）及复印件；

3.购房发票原件（查验无误后退还）及复印件；

4.买方当事人身份证原件（查验无误后退还）及复印件，委托代办的应出具委托公证书及受委托人身份证原件（查验无误后退还）及复印件；

5.房产部门出具的住房情况查询单原件（地税征收机关留存）；

6.契税完税证明原件（查验无误后退还）及复印件；

7.税务部门需要提供的其他证明材料。

二、转让人需要缴纳的税费：

1.增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，计算公式：应纳税额=销售额（全部价款+价外费用，下同）÷（1+5%）×5%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2.城市维护建设税：以实际缴纳的增值税为计税依据，按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计算缴纳。计算公式：应纳税额=实缴增值税×适用税率

3.教育费附加：以实际缴纳的增值税为计征依据，按3%的征收率计算缴纳。计算公式：应纳税额=实缴增值税×3%

4.地方教育附加：以实际缴纳的增值税为计征依据，按2%的征收率计算缴纳。计算公式：应纳费额=实缴增值税×2%

免征增值税时，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加同时免征。

5.个人所得税：纳税人（转让人）能提供完整、准确的购房合同、发票等有效凭证，经地税征收机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、住房转让过程中缴纳的税金及有关合理费用，其差额按照20%计算缴纳个人所得税，计算公式：应纳税额＝（转让收入-房屋原值-税金-合理费用）×20%；凡纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证或其他费用凭证，不能正确计算房屋原值、费用和应纳税额，应以住房评估价格为计税依据，按照1%的核定征收率计算缴纳个人所得税。计算公式：应纳税额=转让收入（评估价格）×1%。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

6.土地增值税：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

7.印花税：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税。

三、受让人需要缴纳的税费：

1.契税：个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，依据合同价款和评估价款孰高原则确定的价款，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率缴纳契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，依据合同价款和评估价款孰高原则确定的价款，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率缴纳契税。个人购买家庭第三套及以上住房的，按4%的税率缴纳契税。计算公式：应纳税额=确定的价款×适用税率

2.印花税：纳税人领受房产所有权证、土地使用权证时，按件粘贴印花税票，每件税额5元。（房产管理部门在办证环节代征）

举例：

情形1：转让的住房购买不足2年，能提供完整、准确的购房合同、发票等有效凭证，但不能提供装修合同及发票；买受人购房前家庭无住房。

张先生2016年5月转让滁城某小区另一套住房给李女士，面积120㎡，售价530000元，该房购于2014年7月，购入价420000元（提供购房合同及发票），购房时缴纳契税8400元，房屋装潢支出80350元（无装修合同及发票）。本次交易经存量房价格评估系统评估价为550000元。

张先生（转让人）应缴纳税费：

评估价格高于纳税人申报价格，应以评估价格为计税依据，并应换算成不含税价格计算。张先生该套住房持有不满2年，应征收增值税；能够提供完整、准确的原购房合同及购房发票、契税完税凭证，但不能提供房屋装修合同和发票，在计算个人所得税时可以扣除买房价款、契税及转让过程中缴纳的有关税金（增值税除外），不能扣除装修费用。

1.应纳增值税=550000÷（1+5%）×5%=26190.48（元）

2.应纳城市维护建设税=26190.48×7%=1833.33（元）

3.应纳教育费附加=26190.48×3%=785.71（元）

4.应纳地方教育附加=26190.48×2%=523.81（元）

5.应纳个人所得税=﹝550000÷（1+5%）-420000-8400-1833.33-785.71-523.81﹞×20%=18453.33（元）

张先生应纳税费合计：47786.66元

李女士（受让人）应缴纳税费：

该购买的住房为李女士家庭唯一住房，面积在90㎡以上，契税适用1.5%的税率。

1.应纳契税=550000÷（1+5%）×1.5%=7857.14（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形2：转让的住房购买不足2年，能提供完整、准确的购房合同、发票、装修合同、发票等有效凭证，但装修费用超过规定的扣除比例；买受人购房前家庭无住房。

张先生2016年5月转让滁城某小区另一套住房给李女士，面积85㎡，售价370000元，该房购于2014年7月，购入价300000元（提供购房合同及发票），购房时缴纳契税6000元，房屋装潢支出40350元（能够提供实际支付装修费用的税务统一发票，且发票所列付款人姓名与房产转让人一致）。本次交易经存量房价格评估系统评估价为365000元。

张先生（转让人）应缴纳税费：

评估价格低于纳税人申报价格，应以纳税人申报价格为计税依据，并应换算成不含税价格计算。张先生该套住房持有不满2年，应征收增值税；能够提供完整、准确的原购房合同及购房发票、契税完税凭证，在计算个人所得税时可以扣除房屋原值、契税及转让过程中缴纳的有关税金（增值税除外）。

关于装修费用的扣除。从2006年9月1日起，个人转让住房时，能够提供实际支付装修费用的税务统一发票，且发票所列付款人姓名与房产转让人一致的，可按规定比例扣除装修费用。转让已购公有住房和经济适用房的，按其原值的15%扣除装修费用；转让商品房和其他住房的，按其原值的10%扣除装修费用。本例中张先生能扣除的装修费用上限为30000元（300000×10%），超出的10350元虽提供了相关凭证，但因超过规定扣除上限，所以不予扣除。

1.应纳增值税=370000÷（1+5%）×5%=17619.05（元）

2.应纳城市维护建设税=17619.05×7%=1233.33（元）

3.应纳教育费附加=17619.05×3%=528.57（元）

4.应纳地方教育附加=17619.05×2%=352.38（元）

5.应纳个人所得税=﹝370000÷（1+5%）-300000-6000-1233.33-528.57-352.38-30000﹞×20%=2853.33（元）

张先生应纳税费合计：22586.66元

李女士（受让人）应缴纳税费：

该购买的住房为李女士家庭唯一住房，面积在90㎡以下，契税适用1%的税率。

1.应纳契税=370000÷（1+5%）×1%=3523.81（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形3：转让的住房购买不足2年，能提供完整、准确的购房合同、发票、装修合同、发票等有效凭证，装修费用未超过扣除比例；买受人购房前家庭已有1套住房。

张先生2016年5月转让滁城某小区一套经济适用房给李女士，面积82㎡，售价400000元，该房购于2014年7月，购入价330000元（提供购房合同及发票），缴纳契税6600元，房屋装潢支出40350元（能够提供实际支付装修费用的税务统一发票，且发票所列付款人姓名与房产转让人一致）。本次交易经存量房价格评估系统评估价为400000元。

张先生（转让人）应缴纳税费：

经济适用房装修费用按房产原值15%进行扣除，本例中装修费用可扣除上限为49500元（330000×15%），实际装修费用未超过该限额，按实际发生额扣除。

1.应纳增值税=400000÷（1+5%）×5%=19047.62（元）

2.应纳城市维护建设税=19047.62×7%=1333.33（元）

3.应纳教育费附加=19047.62×3%=571.43（元）

4.应纳地方教育附加=19047.62×2%=380.95（元）

5.应纳个人所得税=﹝400000÷（1+5%）-330000-6600-1333.33-571.43-380.95-40350﹞×20%=343.33（元）

张先生应纳税费合计：21676.66元

李女士（受让人）应缴纳税费：

该购买的住房为李女士家庭第二套住房，面积在90㎡以下，契税适用1%的税率。

1.应纳契税=400000÷（1+5%）×1%=3809.52（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形4：转让的住房购买不足2年，不能提供完整、准确的购房合同、发票；买受人购房前家庭已有1套住房。

王先生2016年5月转让滁城某小区另一套住房给陈先生，面积95㎡，售价448000元，该房购于2014年9月，不能提供购房合同及发票。本次交易经存量房价格评估系统评估价为460000元。

王先生（转让人）应缴纳税费：

不能提供购房合同及发票，不能正确计算房屋原值、费用和应纳税额，应以住房评估价格为计税依据，按照1%的核定征收率计算缴纳个人所得税。

1.应纳增值税=460000÷（1+5%）×5%=21904.76（元）

2.应纳城市维护建设税=21904.76×7%=1533.33（元）

3.应纳教育费附加=21904.76×3%=657.14（元）

4.应纳地方教育附加=21904.76×2%=438.1（元）

5.应纳个人所得税=460000÷（1+5%）×1%=4380.95（元）

王先生应纳税费合计：28914.29元

陈先生（受让人）应缴纳税费：

该购买的住房为陈先生家庭第二套住房，面积在90㎡以上，契税适用2%的税率。

1.应纳契税= 460000÷（1+5%）×2%=8761.9（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形5：转让全面推开营改增试点（2016年5月1日）以后购买的住房，能提供完整、准确的购房合同、发票等有效凭证。买受人购房前家庭无住房。

周先生2016年5月5日购买滁城某小区1套住房，面积102㎡，取得开发商开具的增值税普通发票，注明价税合计450000元（其中：金额405405.41元，税额44594.59元），缴纳契税8108.11元。2016年6月，周先生因急需资金，遂将该住房转让给姜女士，售价485000元，提供购房合同及发票等有关凭证。本次交易经存量房价格评估系统评估价为490000元。

周先生（转让人）应缴纳税费：

该套住房持有不满2年，应征收增值税；能够提供完整、准确的原购房合同及购房发票、契税完税凭证，在计算个人所得税时可以扣除房屋原值、契税及转让过程中缴纳的有关税金（增值税除外）。

1.应纳增值税=490000÷（1+5%）×5%=23333.33（元）

2.应纳城市维护建设税=23333.33×7%=1633.33（元）

3.应纳教育费附加=23333.33×3%=700（元）

4.应纳地方教育附加=23333.33×2%=466.67（元）

5.应纳个人所得税=﹝490000÷（1+5%）-450000-8108.11-1633.33-700-466.67﹞×20%=1151.71（元）

周先生应纳税费合计：27285.04元

姜女士（受让人）应缴纳税费：

购买首套房，面积在90㎡以上，契税适用1.5%的税率。

1.应纳契税=（490000-23333.33）×1.5%=7000（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形6：转让的住房购买超过2年，不能提供完整、准确的购房合同、发票；买受人购房前家庭已有2套住房。

赵先生2016年5月转让滁城某小区另一套住房给钱先生，面积88㎡，售价420000元，该房购于2012年6月，不能提供购房合同及发票。本次交易经存量房价格评估系统评估价为420000元。

赵先生（转让人）应缴纳税费：

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；不能提供购房合同及发票，不能正确计算房屋原值、费用和应纳税额，应以住房评估价格为计税依据，按照1%的核定征收率计算缴纳个人所得税。

1.应纳个人所得税=420000×1%=4200（元）

赵先生应纳税费合计：4200元

钱先生（受让人）应缴纳税费：

该购买的住房为钱先生家庭第三套住房，契税适用4%的税率。

1.应纳契税=420000×4%=16800（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形7：转让的住房购买超过2年，自用超过5年，且属家庭唯一生活用房；买受人购房前家庭已有3套住房。

刘先生因工作调动，举家迁居至另一城市，于2016年5月转让其在滁城唯一一套生活用房（房产登记部门已经出具唯一一套住房证明）给唐女士，面积110㎡，售价480000元，该房购于2009年3月。本次交易经存量房价格评估系统评估价为480000元。

刘先生（转让人）应缴纳税费：

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

刘先生应纳税费合计：0元

唐女士（受让人）应缴纳税费：

该购买的住房为唐女士家庭第四套住房，契税适用4%的税率。

1.应纳契税=480000×4%=19200（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。

情形8：以购买的住房抵偿债务。

2013年，袁先生向石先生借款400000元，约定1年后偿还本金和利息。债务到期后，袁先生因经济困难无力偿还，双方因债务纠纷诉讼至法院，经法院判决，将袁先生位于滁州市区一套住宅作价410000元抵偿债务。该房产购于2013年，产权证书填发日期为2013年1月10日，建筑面积为101平方米。石先生在滁州已拥有一套住房，此为第二套住房。2016年5月，石先生持法院判决文书及协助执行书办理产权过户手续，不能提供原购房合同、发票等有效凭证。

袁先生（债务人）应缴纳税费：

该住房购买满2年，免征增值税。不能提供有效凭证，不能正确计算房屋原值、费用和应纳税额，应以法院判决价格为计税依据，按照1%核定征收率计算缴纳个人所得税。

1.应纳个人所得税=410000×1%=4100（元）

石先生（债权人）应缴纳税费：

该偿债住房为石先生第二套住房，面积90㎡以上，契税适用税率为2%。

1.应纳契税=410000×2%=8200（元）

2.应纳印花税：在领受房产所有权证、土地使用权证时，按每件5元贴花。